30 Jan 2020
Comment calculer la rentabilité locative ?

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif et vous souhaitez allier sécurité et rendement ? Si l’immobilier, par nature, s’impose comme le placement sûr par excellence, il convient néanmoins de s’intéresser à ce qu’il rapporte réellement et de connaître la rentabilité locative réelle de votre investissement.

La rentabilité locative, l’indicateur clé

Vous cherchez à compléter vos revenus, à préparer votre retraite ou à faire fructifier votre patrimoine ? L’investissement locatif est probablement la méthode la plus sûre pour parvenir à cet objectif. Comme pour tout placement, le rendement de l’opération est déterminant. Il indique le gain annuel réalisable exprimé en pourcentage de l’investissement initial. Bien évidemment, plus il est élevé, plus l’investissement est judicieux. Attention, pour être réaliste le calcul du rendement locatif doit intégrer de nombreuses données.

La rentabilité brute pour vous donner une idée

Comme son nom l’indique, la rentabilité brute consiste au rapport des revenus fonciers générés sur le coût initial de l’acquisition.

Un exemple chiffré :

L’appartement a couté 180 000 € (frais de notaire inclus).

Il est loué 750 € par mois. Il rapporte donc 750 x 12 = 9 000 € par an.

Sa rentabilité brute en pourcentage est donc de 9 000/180 000 x 100 = 5 %.

Si elle a l’avantage d’être simple à calculer, la rentabilité brute ne tient pas compte des différentes charges liées au potentiel achat à crédit du bien immobilier, de sa possession et de la gestion de sa location. Des charges qui peuvent atteindre 20 à 30 % du montant des loyers perçus et qui ne sont donc pas sans conséquence sur la rentabilité locative. La solution ? Procéder au calcul de la rentabilité locative nette qui intègre la totalité des coûts à assumer en tant que propriétaire.

La rentabilité nette, le seul indicateur qui vaille

En intégrant toutes les charges supportées par le propriétaire, la rentabilité locative nette offre à ce dernier le seul indicateur fiable pour témoigner de la pertinence d’un investissement. Concrètement, avant d’être rapporté à l’investissement initial, le montant des loyers perçus doit être amputé :

  • des intérêts d’emprunt en cas d’acquisition à crédit ;
  • de la taxe foncière;
  • des charges de copropriété non imputables au locataire ;
  • du coût de l’entretien et des réparations relevant du propriétaire ;
  • des honoraires de l’agence en cas de gestion professionnelle ;
  • de vos frais de gestion personnels (déplacements, téléphone, Internet…) ;
  • du coût de l’assurance propriétaire non occupant ;
  • du coût de l’assurance loyers impayés

Considérant que ces dépenses représentent en moyenne 25 % du montant des loyers perçus, le gain annuel de notre exemple précédent tombe à 6 750 €. La rentabilité nette est ramenée à 3,75 % ! Une belle rentabilité au demeurant pour un placement sûr qui se double de l’augmentation de la valeur vénale du bien sur le marché de l’immobilier. Non seulement votre placement rapporte, mais en plus il prend de la valeur, laissant présager une belle plus-value à la revente !

Pour être encore plus précis sur la rentabilité locative

Vous pouvez intégrer à ce calcul le montant des impôts appliqués à vos revenus fonciers ou vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon le type de location (vide ou meublée), et le statut fiscal choisi. Vous retiendrez que le taux d’imposition de vos loyers reste déterminé par votre tranche d’imposition. En intégrant à votre calcul le montant de cette imposition, vous obtenez la rentabilité nette d’impôt.

Inès Mad House

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